{"id":131,"date":"2016-03-03T18:19:50","date_gmt":"2016-03-03T18:19:50","guid":{"rendered":"http:\/\/localhost\/Thomazine\/?p=131"},"modified":"2016-03-15T14:24:31","modified_gmt":"2016-03-15T14:24:31","slug":"lucro-imobiliario-venda-declaracao-isencao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.thomazine.com.br\/advocacia\/lucro-imobiliario-venda-declaracao-isencao\/","title":{"rendered":"LUCRO IMOBILI\u00c1RIO NA VENDA: DECLARA\u00c7\u00c3O E ISEN\u00c7\u00c3O"},"content":{"rendered":"

Ao vender um im\u00f3vel com lucro, \u00e9 preciso pagar imposto de renda sobre o chamado ganho de capital (ou \u201clucro imobili\u00e1rio\u201d, como tamb\u00e9m \u00e9 conhecido), que \u00e9 a diferen\u00e7a entre o custo de aquisi\u00e7\u00e3o e o valor recebido na venda.<\/span><\/p>\n

Prazo para pagamento<\/strong><\/span><\/h5>\n

O pagamento do tributo n\u00e3o<\/strong><\/span> ocorre no momento da declara\u00e7\u00e3o do imposto de renda, no in\u00edcio do ano seguinte, como muitos acreditam.<\/span><\/p>\n

Na realidade, quem vende um im\u00f3vel tem at\u00e9 o \u00faltimo dia \u00fatil do m\u00eas seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transa\u00e7\u00e3o. Isto \u00e9, se a venda ocorreu no m\u00eas de mar\u00e7o, o imposto deve ser pago at\u00e9 o \u00faltimo dia \u00fatil de abril.<\/span><\/p>\n

Caso n\u00e3o pague no prazo, o contribuinte ficar\u00e1 sujeito ao pagamento de multa de at\u00e9 20% e juros de mora, que corresponde a taxa Selic acumulada no per\u00edodo de atraso.<\/span><\/p>\n

C\u00e1lculo do imposto<\/strong><\/span><\/h5>\n

O imposto \u00e9 calculado com base no lucro obtido com a venda do im\u00f3vel, ou seja, a diferen\u00e7a positiva entre o valor de venda e o custo de aquisi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A Receita Federal disponibiliza em seu site o Programa de Apura\u00e7\u00e3o de Ganhos de Capital (GCap) para declara\u00e7\u00e3o, c\u00e1lculo e pagamento do imposto. Basta preencher os dados para que o sistema apure o lucro e calcule o imposto, ap\u00f3s aplicar as atualiza\u00e7\u00f5es e fatores de redu\u00e7\u00e3o previstos na legisla\u00e7\u00e3o vigente.<\/span><\/p>\n

Depois de preenchidos todos os dados, o programa emite o Documento de Arrecada\u00e7\u00e3o das Receitas Federais (DARF) com o valor do IR a pagar.<\/span><\/p>\n

Quando o contribuinte for preencher a declara\u00e7\u00e3o de imposto de renda referente ao ano daquela venda, dever\u00e1 importar as informa\u00e7\u00f5es do GCap para o Programa Gerador da Declara\u00e7\u00e3o. Assim, n\u00e3o ser\u00e1 necess\u00e1rio preencher nada referente a ganho de capital, apenas dar baixa no im\u00f3vel na ficha de Bens e Direitos.<\/span><\/p>\n

Valor de venda<\/strong><\/span><\/h5>\n

Valor de venda \u00e9 o pre\u00e7o total pelo qual o im\u00f3vel foi vendido, que deve ser declarado ainda que o pagamento seja parcelado.<\/span><\/p>\n

O valor da corretagem, se tiver sido paga pelo vendedor, pode ser abatida do valor de venda, o que reduz o valor do imposto a ser pago.<\/span><\/p>\n

Custo de aquisi\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/h5>\n

Custo de aquisi\u00e7\u00e3o \u00e9 o valor original (sem atualiza\u00e7\u00e3o) informado na ficha de bens e direitos da declara\u00e7\u00e3o do imposto de renda.<\/span><\/p>\n

Para os im\u00f3veis adquiridos at\u00e9 31 de dezembro de 1995, o pr\u00f3prio programa GCap atualiza os valores de aquisi\u00e7\u00e3o de acordo com a legisla\u00e7\u00e3o vigente at\u00e9 aquela data. E para os adquiridos a partir de 1\u00ba de janeiro de 1996 \u00e9 o valor da aquisi\u00e7\u00e3o sem qualquer atualiza\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

Ao custo de aquisi\u00e7\u00e3o poder\u00e3o ser acrescidos os disp\u00eandios com a constru\u00e7\u00e3o, amplia\u00e7\u00e3o, reforma e outras pequenas obras como pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demoli\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dio, como condi\u00e7\u00e3o para a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel; as despesas de corretagem pagas na aquisi\u00e7\u00e3o; o valor da contribui\u00e7\u00e3o de melhoria; o valor do imposto de transmiss\u00e3o (ITBI); o laud\u00eamio; os juros e acr\u00e9scimos legais pagos para a aquisi\u00e7\u00e3o etc., quando comprovados com documenta\u00e7\u00e3o h\u00e1bil e id\u00f4nea e discriminados na declara\u00e7\u00e3o de ajuste anual.<\/span><\/p>\n

Al\u00edquotas<\/strong><\/span><\/h5>\n

A al\u00edquota do lucro imobili\u00e1rio (ganho de capital) a partir de 1\u00ba de janeiro de 2016, deixou de ser fixa (15%) e passou a ser escalonada por faixas, conforme tabela abaixo:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Al\u00edquotas<\/strong><\/span><\/td>\nFaixas de Ganho de Capital<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n
15%<\/span><\/td>\nSobre a parcela dos ganhos que n\u00e3o ultrapassar R$ 1.000.000,00.<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
20%<\/span><\/td>\nSobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que n\u00e3o exceder R$ 5.000.000,00.<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
25%<\/span><\/td>\nSobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que n\u00e3o exceder R$ 20.000.000,00<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
30%<\/span><\/td>\nSobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
Fatores de redu\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/h5>\n

Dependendo do ano de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, h\u00e1 fatores de redu\u00e7\u00e3o do imposto. Na venda de im\u00f3vel realizada por pessoa f\u00edsica residente no Pa\u00eds aplica-se fator de redu\u00e7\u00e3o do ganho de capital previsto na legisla\u00e7\u00e3o vigente, apurado da seguinte forma:<\/span><\/p>\n

1) Venda ocorrida entre 16 de junho e 13 de outubro de 2005, redu\u00e7\u00e3o de 0,35% por m\u00eas ou fra\u00e7\u00e3o decorrido entre o m\u00eas de janeiro\/1996, ou da data de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, se posterior, e o m\u00eas da venda;<\/span><\/p>\n

2) Venda ocorrida entre 14 de outubro e 30 de novembro de 2005, redu\u00e7\u00e3o de 0,60% por m\u00eas ou fra\u00e7\u00e3o decorrido entre o m\u00eas de janeiro\/1996, ou da data de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, se posterior, e o m\u00eas da venda;<\/span><\/p>\n

3) Venda ocorrida a partir de 1\u00ba de dezembro de 2005, redu\u00e7\u00e3o de 0,60% por m\u00eas ou fra\u00e7\u00e3o decorrido entre o m\u00eas de janeiro\/1996, ou da data de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, se posterior, e o m\u00eas de novembro de 2005, para im\u00f3veis adquiridos at\u00e9 esse m\u00eas;<\/span><\/p>\n

4) Venda ocorrida a partir de 1\u00ba de dezembro de 2005, redu\u00e7\u00e3o de 0,35% por m\u00eas ou fra\u00e7\u00e3o decorrido entre o m\u00eas de dezembro\/2005, ou o m\u00eas de aquisi\u00e7\u00e3o, se posterior, e o m\u00eas da venda.<\/span><\/p>\n

Na venda de im\u00f3vel adquirido at\u00e9 31 de dezembro de 1988, ser\u00e1 aplicado percentual redutor fixo de 5% ao ano, determinado em fun\u00e7\u00e3o do ano de aquisi\u00e7\u00e3o, conforme tabela:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Ano de aquisi\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/td>\nRedu\u00e7\u00e3o %<\/strong><\/span><\/td>\nAno de aquisi\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/td>\nRedu\u00e7\u00e3o %<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n
At\u00e9 1969<\/strong><\/span><\/td>\n100<\/span><\/td>\n1979<\/strong><\/span><\/td>\n50<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
1970<\/strong><\/span><\/td>\n95<\/span><\/td>\n1980<\/strong><\/span><\/td>\n45<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
1971<\/strong><\/span><\/td>\n90<\/span><\/td>\n1981<\/strong><\/span><\/td>\n40<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
1972<\/strong><\/span><\/td>\n85<\/span><\/td>\n1982<\/strong><\/span><\/td>\n35<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
1973<\/strong><\/span><\/td>\n80<\/span><\/td>\n1983<\/strong><\/span><\/td>\n30<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
1974<\/strong><\/span><\/td>\n75<\/span><\/td>\n1984<\/strong><\/span><\/td>\n25<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
1975<\/strong><\/span><\/td>\n70<\/span><\/td>\n1985<\/strong><\/span><\/td>\n20<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
1976<\/strong><\/span><\/td>\n65<\/span><\/td>\n1986<\/strong><\/span><\/td>\n15<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
1977<\/strong><\/span><\/td>\n60<\/span><\/td>\n1987<\/strong><\/span><\/td>\n10<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
1978<\/strong><\/span><\/td>\n55<\/span><\/td>\n1988<\/strong><\/span><\/td>\n5<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
Isen\u00e7\u00f5es<\/strong><\/span><\/h5>\n

H\u00e1 casos previstos na legisla\u00e7\u00e3o em que o contribuinte fica isento de pagar o lucro imobili\u00e1rio. Dentre eles, podemos destacar:<\/span><\/p>\n

1) A venda do \u00fanico im\u00f3vel por valor de at\u00e9 R$ 440 mil, desde que o contribuinte n\u00e3o tenha feito outra aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel nos \u00faltimos cinco anos.<\/span><\/p>\n

2) A venda de im\u00f3vel por at\u00e9 R$ 35 mil (considerado de pequeno valor).<\/span><\/p>\n

3) A venda de im\u00f3vel adquirido at\u00e9 1969 \u2013 nesse caso, h\u00e1 redu\u00e7\u00e3o de 100% do lucro.<\/span><\/p>\n

4) A venda de im\u00f3vel residencial por pessoa f\u00edsica residente no Brasil quando todo o produto da venda \u00e9 usado na compra de outro im\u00f3vel residencial no prazo de 180 dias contado da celebra\u00e7\u00e3o do contrato. Esse benef\u00edcio pode ser usado uma vez a cada cinco anos.<\/span><\/p>\n

Nesse \u00faltimo caso (item 4), existem duas possibilidades: ou o contribuinte utiliza todo o produto da venda para a compra de novos im\u00f3veis residenciais no Brasil, e com isso fica totalmente isento; ou ele utiliza parte do dinheiro para comprar novos im\u00f3veis residenciais no Brasil e paga IR proporcional sobre o valor restante.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

Notas do autor:<\/strong><\/span><\/h5>\n

O conte\u00fado deste artigo visa, t\u00e3o somente, informar e orientar quem vendeu ou pretende vender um im\u00f3vel acerca das linhas gerais do imposto de renda sobre o ganho de capital (lucro imobili\u00e1rio).<\/span><\/p>\n

Portanto, em casos de d\u00favidas ou de situa\u00e7\u00f5es mais espec\u00edficas, recomenda-se consultar um profissional da \u00e1rea para evitar erros na declara\u00e7\u00e3o que possam acarretar o pagamento a maior do imposto ou a aplica\u00e7\u00e3o de penalidades pelo Fisco.<\/span><\/p>\n

Autor do artigo<\/strong>:<\/strong><\/span><\/h5>\n

Rodolpho Thomazine. S\u00f3cio do escrit\u00f3rio Thomazine Advogados. Respons\u00e1vel pelas \u00e1reas de direito imobili\u00e1rio e tribut\u00e1rio do escrit\u00f3rio.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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